Помимо своих земельных наделов приватизируются и земли общего пользования, к которым могут относиться и свободные площади для посадок, и места стоянок автотранспорта, и, что самое важное, внутренние дороги и подъезды к участкам, земля под дорогами. Если Вы будите игнорировать оформление в собственность земель общего пользования, то потом испытаете на себе различного рода неудобства и понесете дополнительные финансовые расходы.
Почему понесем дополнительные финансовые расходы?
Территория, ограниченная забором или имеющая иным образом выраженную границу, на которой размещены земельные участки, непременно больше общей площади всех частных земельных нарезов. Именно за счет площадей, используемых на общих правах хозяевами участков.
В общую площадь могут входить автостоянки, огороды, территории, занимаемые электроподстанциями, колодцами, складами инвентаря, пожарным боксом, сторожкой и пр.
Но, главное, что в состав общих площадей входят внутренние подъездные пути, то есть, дороги.
Пользователи больших по площади земель или пресловутых шести соток (которых в настоящее время большинство) заботятся, прежде всего, о приватизации своего конкретного участка (особенно в связи с "дачной амнистией"). Однако, не оформив право собственности на территории общего назначения, эти люди практически автоматически лишают себя беспрепятственного пользования подъездной дорогой! То есть, рано или поздно на такую землю находится хозяин и вынуждает всех вокруг платить деньги за ее использование.
Простой пример: Поскольку землями общего пользования во многих СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах) распоряжается фактически несколько человек, составляющих Правление, в одном товариществе было принято решение ввести плату за пользование общими землями для всех, кто не участвовал в оформлении их в собственность. Благодаря институту частной собственности такое вполне возможно. Товарищество, как юридическое лицо, официально взимает плату за дорогу. Деньги уходят на поддержание дорожного полотна или иные нужды. При этом существует ряд возможностей для сохранения у товарищества статуса некоммерческой организации. Можно себе представить реакцию соседа, который не в состоянии бесплатно подъехать к своему участку?!
Незаконный захват общественных земель возможен и со стороны владельцев близлежащих участков, что тоже приводит к изнуряющим разбирательствам.
Известны случаи, когда "бесхозную" внутреннюю дорогу местная администрация решила преобразовать в дорогу, ведущую к другим населенным пунктам (деревням), чтобы не строить (благоустраивать) объездной путь. Вследствие этого, в садовом товариществе резко возрос автомобильный поток и уровень шума. Особенно от этого страдают жители участков, расположенных в непосредственной близости от дороги. Кроме того, хорошая дорога способствовала увеличению краж, поскольку ворам стало легче добираться до мест своих злодеяний.
Разумеется, в связи с рассмотренными поворотами событий неминуемо возникновение серьезных споров, отнимающих время, особенно если сложные ситуации приходится решать в судебном порядке.
И все-таки, нельзя не отметить, что если собственники земельного участка (или один собственник) не желают приватизировать общую землю, они в праве этого не делать. Ибо право бессрочного пользования не может быть утрачено по каким-либо причинам, если только сам собственник не откажется от этого права (возможные трудности сохранения статуса пользователя описаны выше).
При оформлении общественных земель в собственность возникает вопрос, как это сделать?
Существуют различные варианты:
Во-первых: право собственности на землю может быть оформлено на юридическое лицо, например на СНТ, коттеджный поселок или иные создаваемые собственниками (владельцами) земельных участков организации.
Во-вторых: общие площади можно передать в частные руки, то есть, в руки самих собственников. При этом возможно оформление и долевой собственности, и совместной (точно также, как при приватизации городского жилья). В случае долевой собственности доля каждого участника сделки пропорциональна площади его участка. В случае если участок также оформлен в долевую собственность (то есть имеет более одного владельца), пропорционально доли собственника, участвующего в приватизации общественных территорий.
Наиболее популярным является оформление долевой собственности, ибо при этом соблюдается простой механизм в расчетах налогов (общественные земли тоже нужно ежегодно оплачивать, равно, как и свой земельный участок) и расходов на содержание. Размер отчислений зависит от площади участка. Однако на практике возникают сложности с теми, кто отказывается от приватизации. Порой их доли никому не нужны, но их невозможно ликвидировать… В таком случае можно установить порядок оформления в собственность земель общего пользования лишь между заинтересованными гражданами, хотя это и не всегда финансово выгодно. Видимо это обстоятельство и вынуждает новоиспеченных собственников "общественного добра" взимать плату за пользование этим добром у тех, кто не захотел участвовать в приватизации.
Вообще оформление в долевую собственность обязательно пригодится в перспективе. Например: при осуществлении в дальнейшем сделок с земельным участком. Покупатель получает не только свой личный кусочек земли, но и становится полноправным членом поселка или товарищества, так как несет ответственность за общественные земли на общих правах с остальными собственниками. Новому собственнику не придется проходить процедуру оформления своей доли в общем имуществе.
При оформлении в совместную собственность четкого разделения "зон влияния" не существует, что может привести к нежелательным осложнениям в случае смены собственников.
Что касается оформления земли в собственность юридического лица (с этого мы начинали), то, пожалуй, это самый непопулярный вариант. Его "профнепригодность" объясняется отсутствием или отдаленностью заинтересованных в приватизации частных лиц, которые стоят в стороне, вместо того, чтобы под действием собственных мотиваций стараться сохранить часть своего имущества.
В заключение хотелось бы добавить, что приватизированные земли общего пользования нельзя выделить «в натуре», то есть, обозначить их каким-либо образом. Соответственно такие земельные площади не участвуют в сделках, в отличие от частных владений. Но они являются определенной долей имущественных прав каждого собственника, позволяют собственнику реализовывать свои права при голосовании и принятии общих решений.
