Внесение задатка свидетельствует о серьезности намерений продавца и покупателя. В сделках с недвижимостью задаток призван обеспечить исполнение обязательств, но при условии, что соблюдены все юридические формальности.
Что такое задаток?
Денежная сумма, которую одна из сторон сделки выдает другой в счет причитающихся с нее по договору платежей, определяется Гражданским кодексом Российской Федерации как задаток. Соглашение о задатке необходимо заключать в письменной форме (отдельным документом или же в тексте самого договора как условие о задатке) — в противном случае уплаченная сумма будет расцениваться как аванс, который в случае неисполнения обязательств просто подлежит возврату.
Если участники сделки использовали в качестве подтверждения своих намерений задаток, они должны иметь в виду, что в этой ситуации неисполнение обязательств по договору влечет за собой различные правовые последствия. На практике это выглядит следующим образом: если покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную денежную сумму, а потом передумал совершать сделку, то деньги остаются у второй стороны. Если же свои обязательства не выполнил продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере, то есть здесь предусмотрены еще и штрафные санкции. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное. Не исключен и вариант, когда решение прекратить договорные отношения принимают одновременно обе стороны — в этом случае задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Задаток и договор
Соглашение о задатке действительно лишь в том случае, если заключен договор, в счет которого был внесен задаток. Одни договоры считаются заключенными с момента их регистрации, другие — с момента подписания участниками сделки.
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат:
- договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем;
- договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
- договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта);
- договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
- договоры аренды с выкупом;
- договоры продажи предприятия как имущественного комплекса;
- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года;
- договор аренды предприятий как имущественных комплексов (а также субаренды);
- договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости;
- договоры участия в долевом строительстве;
- уступка требования по зарегистрированной сделке, в том числе по договору участия в долевом строительстве.
Регистрация вышеуказанных договоров осуществляется Федеральной регистрационной службой (ФРС) и ее территориальными органами, запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента подписания сторонами сделки:
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;
- договоры мены объектов нежилого назначения;
- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;
- предварительные договоры;
- брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);
- договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).
Сомнительные ситуации
Рассмотрим некоторые ситуации, в которых могут возникнуть сомнения относительно прав на задаток у продавца и покупателя.
Допустим, продается гараж. Участники сделки составили и подписали договор купли-продажи, которым предусмотрено, что покупатель в счет исполнения своих обязательств по договору передает продавцу задаток в размере 20% от стоимости покупки. Гараж — это недвижимое имущество нежилого назначения, в данном случае договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации в ЕГРП и считается заключенным с момента его подписания сторонами сделки. Если покупатель передумал совершать покупку и известил об этом продавца, то последний имеет полное право не возвращать задаток. Если же продавать гараж передумает продавец, то покупатель имеет право получить внесенный задаток в двойном размере.
Рассмотрим другой пример. Продается квартира. Участники сделки составляют и подписывают договор, в соответствии с которым покупатель передает продавцу задаток в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья. Но, когда деньги уже переданы, покупатель находит лучший вариант и отказывается от исполнения договора. Имеет ли продавец право оставить себе задаток? В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации. В нашем случае договор зарегистрирован не был, соответственно, он не имеет юридической силы. Поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка или обратиться в суд и взыскать свои деньги как неосновательное обогащение продавца. С другой стороны, если продавец, получивший задаток, откажется продать квартиру, покупатель не вправе рассчитывать на получение двойной суммы задатка.
Действуем по закону
Если следовать букве закона, то в ситуации с продажей квартиры все должно выглядеть следующим образом. Продавец и покупатель подписывают договор, включающий соглашение о задатке, и передают его в ФРС, где его должны зарегистрировать в течение одного месяца. Еще месяц длится регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. И если за этот месяц кто-то из сторон сделки откажется от исполнения договора, вступает в силу соглашение о задатке. По действующему законодательству договор и право собственности можно регистрировать одновременно — тогда общий срок регистрации займет всего один месяц. На практике практически все покупатели и продавцы недвижимости поступают именно так. Но в этом случае теряет свой смысл и задаток.
К сожалению, иногда участники сделок пользуются задатком, не имея на то юридических оснований, например, используют его, чтобы не потерять потенциального продавца или покупателя. В такой ситуации правильнее заключить предварительный договор, по условиям которого стороны сделки обязуются подписать в будущем основной договор: о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
