Как правильно оформить доверенность с последующей продажей участка в СНТ?
Есть участок в СНТ свидетельство. Больше документов нет. Человек хочет получить деньги быстрее.
Предварительный договор не подлежит Государственной регистрации – только договор купли-продажи.
Если Вы заключили договор купли-продажи в устной форме, а не в письменной как того требует законодательство - сделка в этом случае является ничтожной, и в любой момент продавец покупателю может вернуть «обесценившие инфляционные деньги», забрав себе обратно «дачу».
Если Вы собираетесь покупать участок по доверенности, то Вы должны представлять, что сбор документов на участок для дальнейшей сделки купли-продажи ляжет на Ваши плечи. Дело не самое быстрое, до момента регистрации сделки может пройти несколько месяцев.
В любом случае Вы рискуете. Вы должны понимать, что доверенность, даже генеральная, не дает Вам право собственности на участок, собственником все равно остается доверитель, который в любой момент может свою доверенность отозвать. В этом случае Вы останетесь без денег и без участка. Доверенность прекращает свое действие в момент смерти доверителя. В случае смерти доверителя участок перейдет наследникам, а они Вам скажут, что знать Вас не знают.
Реальный случай:- когда по доверенности, подготовили все документы на ветхий дом и землю, вложили деньги в ремонт дома, чтобы не тянуть время, а когда в очередной раз приехали проверять строителя - в доме уже жили другие люди!
Никакие суды не помогли вернуть затраченные деньги, решение суда: была личная инициатива и собственник не должен нести ответственность за это.
На практике в доверенности должно быть прописано: "для чего предоставляю право зарегистрировать право собственности на жилое строение без права регистрации, расположенное на садовом (дачном) з/у (это так сейчас называется садовый домик), для чего доверенное лицо имеет право составлять, подписывать, регистрировать декларацию на объект недвижимого имущества"
Но здесь возникает огромная "заковырка" в 93-ФЗ не оговорено, что декларация может предоставляться доверенным лицом, т.е. нужно проконсультироваться в УФРС, где будет проходить оформление прав и перехода, прав как они на это посмотрят.
На официальном сайте УФРС висит официальный ответ "не брать ни под каким предлогом".
Так что по доверенности садовый домик-то может и зависнуть до судебного разбирательства. А продать участок без домика тоже нельзя и будете ходить по кругу даже с готовыми документами на землю. Вот так.
Домик можно зарегистрировать новому владельцу по дачной амнистии. Сделку можно оформить только с землей.
Если через нотариуса то - нотариус подтверждает только личности участников сделки, факт передачи денег не удостоверяет.
Не надо ничего заверять у нотариуса, все нормально, это ситуация бывает часто.
Нужна доверенность от хозяина на оформление земельного участка и дома в собственность с правом продажи.
Фактически это договор купли - продажи недвижимости, но в данном случае договор будет считаться заключенным только после государственной регистрации права, которую вам не сделают, то есть формально (с точки зрения права) к таким правоотношениями примеряется двусторонняя реституция и вы можете отдать дачу и вернуть себе обесценившие инфляционные деньги, так как не будет соблюдено условие о форме договора.
Почему так сложено?
1. Для продажи, после 2001 года (ФЗ "О Кадастровом УЧЕТЕ - назовем его так"), необходимо ставить участки на кадастровый учет в ФАКОНе (Земельная Кадастровая Палата вашего района), чтобы это сделать нужно, провести межевание (8 - 10 т. р.), для этого необходимо пойти в ФАКОН для получения разрешения на межевание, делается месяц, основанием для обращения является свидетельство от 92 ил 93 года (тогда действовал Указ Президента Ельцина).
2. После составляем межевое (землеустроительное),дело, идем в ФАКОН ставить на кадастровый учет, по закону срок месяц, на практике - 3 или 4, и не ругайтесь с гос. служащими, почему так долго, иначе вообще откажут.
3. Далее получаем кадастровый паспорт и идем в РосРегистрацию за свидетельством о ПС на землю (500 р.).
4. Потом самое сладкое, начинаем оформлять постройку, так как построенное на земле следует за самой землей. То есть если земля у нас на праве собственности, и на постройку исходя, из вашей ситуации никто не претендует, то и постройка тоже наша. Можно сделать ИЖС и прописать там 1000 китайцев, чтобы заработать на своей собственности.
Пока что, просто с оформлением земельного участка вы изрядно изнуритесь и побегайте, а так ситуация у вас хорошая, так как есть документы, единственное - закажите справку о том, что свидетельство от 92 г. действительно выдавалось хозяину дачи + убедитесь что свидетельство выдавал ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ района, а не товарищество. Иначе придется оформлять земельный участок через суд (по приобретенной давности, и то если хозяин владеет дачей 15 лет + 3 года исковой давности), либо через акт отвода земли, который делается администрацией, что по срокам на 3 месяца больше.
Надо делать проектную декларацию, проводим экспертизу, что есть коммуникации и признаем ИЖС, + дом должен быть построен до изменений 2007 г. в ГК, которые запрещают самовольные постройки.
