Что дешевле комнаты? Только доля.
Считается, что самый дешевый вид жилой недвижимости в многоквартирных домах – комнаты в коммуналках. Однако, есть более экзотический, экономичный, но гораздо менее удобный в пользовании вариант. Это доли в квартирах. Их наследуют, продают и покупают. Иногда даже на них умудряются жить.
Как это возможно, а также, — какова нынче цена на доли?
Бывают случаи, когда закон предписывает разделить нечто на строго определенные части. Чаще всего это происходит в двух ситуациях – при дележе наследства и при разводе. Хорошо, если возможен раздел имущества «в натуре» (это, кстати, юридический термин) – например, в наследство двум детям достаются две квартиры: одна – одному, другая – другому. Даже если имущество не совсем четко «бьется» пополам (к примеру, комнаты в двухкомнатных квартирах редко бывают абсолютно одинаковыми по площади) – не беда: можно как-то договориться. Тот, кто получает комнату побольше, выплачивает другому какую-то компенсацию. Но бывают ситуации, когда поделить в принципе невозможно – скажем, однокомнатная квартира на троих. И возникают доли – такой «чемодан без ручки», который и носить невозможно, и бросить жалко…
Распоряжаться - с разрешения?
Ст. 288 Гражданского кодекса (ГК) бодро провозглашает, что собственник жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им. То есть хочешь – живи, хочешь – продай или подари кому-нибудь. Однако, как это часто бывает, другие положения закона меняют первоначальную идею до противоположности. Ст. 247 того же ГК гласит, что «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом». Это означает, что для полноценного использования собственником своей доли (например, на вселение в такую квартиру членов своей семьи, на проведение ремонта в ней и т.д.) необходимо получить согласие от всех других сособственников.
Прописываться – с согласия?
Раньше у долей была хоть одна привлекательная черта: владение долей любого размера, хоть 1/50, давало человеку право на регистрацию по месту жительства («прописку»). Однако с принятием в 2005 году Жилищного кодекса, и эта возможность была закрыта – «прописывают» теперь тоже только с согласия соседей.
А жить лучше у жены?
Разумеется, есть возможность обратиться в суд – об этом говорится и в приведенном выше фрагменте из ст. 247 ГК. Если человеку негде жить, у него несовершеннолетние дети – суд может постановить, что данный гражданин имеет право проживать в данной однокомнатной квартире, даже если остальные сособственники против. Однако тут есть нюанс, о котором ни в коем случае нельзя забывать: суд рассматривает конкретное дело конкретного человека, и руководствуется не только законами, но и обстоятельствами.
Иными словами, если владелец доли, решит продать свою долю покупателю, этот покупатель вовсе не получит автоматически право проживать в квартире. Соседи скажут, что у продавца дети, у него нет другой жилплощади – вот его и пустили жить в нарушение наших прав. А у вас, уважаемый покупатель, жена с квартирой, вот и живите у нее.
Все, что причитается вам – это предусмотренное во все той же ст. 247 ГК (только уже в п. 2) право «требовать от других собственников компенсации за невозможность использования своей доли в квартире».
Как продаются доли? Доли продаются годами.
Владение долей в квартире часто, к сожалению, напоминает эту картинку – вроде как мое имущество, но толком пользоваться им невозможно. Доли – товар, не пользующийся повышенным спросом. Это изначально хлопотная собственность, с которой, как правило, связано много дополнительных проблем, – Цены, соответственно ниже, чем на комнаты.
С появлением в 2005 году упоминавшийся выше законов цены на доли упали,– продаваться они могут годами, и их мало кто покупает. Хотя тут, конечно, все зависит от конкретных условий: размера доли, того, кто продает и покупает. Поскольку суд рассматривает вопрос выделения комнаты исключительно на конкретного человека».
Кто их покупает и зачем?
Что касается резонов тех, кто продает и покупает, то с ними все достаточно очевидно. Появление долей в продаже, практически гарантированно означает, что между сособственниками конфликт, и они не могут договориться между собой. В противном случае выделяли бы в натуре и продавали как комнаты – это принесло бы в разы больше денег. А покупатели…
До 2005 года приобретали ради прописки, сегодня же в основном (если это слово вообще применимо к столь небольшому по объему рынку) покупают те, кто имеет хорошие перспективы для вселения по суду. Если расчет оказался верным, то такого человека можно только поздравить. Сначала он за копейки покупает, например, половину квартиры. Потом, напирая на многодетность или иные подобные обстоятельства, вселяется. Владелец другой половины (он по закону такой же сособственник) с ужасом понимает, что квартира «уплывает» - жить в ней невозможно. Остается свою долю продавать. Кому? Разумеется, только уже этому, вселившемуся, и тоже, скорее всего, за копейки…
Обнаруженные в прессе и интернете объявления о продаже долей эти тезисы подтверждают – продается немного, и стоит недорого. Самое дешевое предложение отыскалось в Бибирево – всего 110 тысяч рублей (!). Сегодня для Москвы это цена 1 кв. м. Ясно, что владелец хочет получить за свое «имущество» (без кавычек тут не обойтись) хоть что-нибудь.
Юридические детали: не забудьте о преимущественном праве
Последнее, о чем следует сказать в этой теме – т.н. «преимущественное право покупки». Согласно ст. 250 ГК его имеют собственники других долей. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке – с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают – они должны дать письменный отказ. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ.
Как всегда бывает со всевозможными запретами, пытливый ум населения придумал различные способы их обойти.
Применительно к ст. 250 ГК их на изобретали целых пять:
- указывать в договоре завышенную цену, чтобы отпугнуть соседа-сособственника. Обычно на нашем рынке цену, напротив, занижают, но если она меньше миллиона или если собственник владел долей более трех лет, то налогов он платить не обязан;
- провести сделку договором дарения;
- «отщепление». Сначала продавец дарит покупателю некую мизерную часть своей доли – 1/100, например. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть;
- заем с залогом. Заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора;
- заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником.
Впрочем, все эти хитрости (а равно как и могущие возникнуть из них осложнения, когда ушлых продавцов и покупателей ловили налоговые органы, Регистрационная палата отказывалась регистрировать явно фиктивные договоры, а обиженные владельцы других долей подавали в суд) по большей части остались в прошлом.
